上一篇 | 下一篇

新上海人家庭还贷之道

发布: 2011-3-31 11:00 | 作者: 网络转载 | 来源: 张安立 理财周刊 | 查看: 2539次

        范先生和太太都是“新上海人”,在2010年初,夫妻俩背负巨额债务购下了一套内环线内的住房。眼下,他们该如何减轻还款压力,摆脱“房奴”困境呢?

  34岁的范先生和33岁的太太结婚已有7年,两人都有着“丁克”生活的打算。原本,他们的财务情况非常良好,可买房后现金流出现了紧张,到底他们该如何应对呢?
多年省吃俭用终圆梦

  范先生和太太都是“新上海人”,2000年,两人在上海同一所大学毕业后都在这个城市找到了第一份工作,没过多久,两人便结婚了。当时,他们的理想是在10年内能够拥有一套自住房。

  为了这个目标,两人省吃俭用,一点点地攒钱。范先生说,大学刚毕业时,为了节省房租,他们住在离市中心较远的地方,每月房租只要700元。因为地理位置偏远,两人除了上下班很少出门,也不逛街购物。可以坐公交车的时候,他们甚至都不坐地铁,更不会打车。节假日时,两人也几乎不在外面餐厅吃饭,都会买菜回家自己做饭。

  范先生回忆说,当时两人的收入在2000~3000元,一个月房租、水电煤、伙食、交通等各种开支相加不会超过2000元。因此,工作一年后,两人就攒到了4万元。他说,当时那4万元对他们来说太重要了,因为害怕投资亏损,所以他们只是把钱存在银行里。

  在后来的三四年里,范先生和太太的收入都有了一定的增长,可他们期待有更好的发展空间,于是相继选择了跳槽。进入新单位后,收入自然是涨了不少,虽然辛苦,但两人的攒钱速度也有了明显的提升。到了2009年,两人的银行账户上,已经有了60万元的存款。当时,他们想到了买房。

  范先生说,两人对房屋的面积没有太大的追求,只是观察了几年房价走势后,对地理位置要求较高。他和太太希望可以在市中心买一套住房,离轨道交通较近,他们认为,这样的房屋生活便利性强,增值也更快。而且,对于毕业十年来较为艰苦的“长途”上班生活,他们也已经实在厌倦了。

  于是,在2010年初,两人购下了一套内环线内的住房,单价每平方米3.1万元,共82平方米。为了凑足首付和装修费用,他们向亲戚朋友借了20多万元,同时也申请了银行商业贷款近178万元,选择等额本金贷款共12年。按照当时利率和优惠折扣(7折)计算,首月需还款18500多元,之后逐渐降低。

  “其实我们2005年、2007年也看过几次房子,但因为种种考虑没有出手。2009年,我们看中的房子在一年内又上涨了至少60%~80%,让我们后悔不迭,所以在2010年,咬咬牙还是买了。”

  范先生说,两人当时的月收入各自都已经超过11000元,而且还有几万元的年终奖金,算算每月还款18000元应该也不是大问题,于是咬咬牙决定了。

  不过后来才发现,虽然出现月度赤字的情况很少,但两人的现金流因为买房出现了问题。

  “双重”供款压力大增

  现在,范先生和太太的月收入各自都在13000元左右,年终奖金共有6万元,贷款利率上升后,不仅还款没有出现预期的逐月递减的情况,反而金额变高了。范先生说,2011年2月,在6.6%的基准利率上打7折后,他们的月还款金额为18600多元,反而高于申请贷款后的首次月还款额。这样一来,选择等额本金还款的优势就难以体现了。同时,两人的生活开支也较毕业时高了不少,每月三四千元已是再普通不过。另外,从购房之日开始,他们还需要归还亲戚朋友方面的借款,目前还剩余8万元欠款没有还清。

  虽然购房让他们有了足够的成就感,但还贷的压力却使平日生活的幸福感下降不少。范先生说,现在他们只要有了闲钱,都会存起来还款,一点不敢多花钱。现在账户中的活期存款仅有15000元。他和太太都希望可以早点结束还贷的日子,好好享受生活,而不是被生活牵着鼻子走。
调整还款方式提升生活品质

  范先生和太太两人都是新上海人。可以说较好地做到了“开源节流”。同龄人中,基本靠自己能力在如此短时间内购房者应该为数不多。

  在达成了人生中一大重要目标——购房后,他们的确也较租房时更有了归属感,不过,却因为贷款的压力降低了生活的幸福感,似乎成了人们口中常说的“房奴”。

  两人月收入共有26000元,银行贷款需偿还18000元左右,生活开支需4000元,因此,每月的结余仅有4000元。由于亲戚朋友方面仍有欠款,因此这笔结余并不能看作真正意义上的家庭存款,而年终奖金也会全部用于还款。可以说,这个家庭的流动资金严重不足。

  目前我们首先要帮助范先生一家解决的问题就是如何减轻还款压力,使平时的生活变得轻松一点。

  选错还款方式

  我们发现,范先生当时可能是希望随着年龄的增长,还款压力逐渐降低,同时支付较少的利息而选择了等额本金还款法。这种方法在还款初期的压力是较大的。而等额本息还款法则不同,虽然归还的利息总数稍多一些,但每期的还款金额相同(利息不变时),还款初期时较等额本金法压力更轻。计算后发现,如果范先生将还款方式更改为等额本息还款法,那么他每月的还款额将会从18000多元降低为15700元左右,足足降低了2000多元。

  贷款期限过短

  此外,一般来说,商业贷款最长可贷30年,同时贷款人年龄不超过70岁,这样看来,范先生夫妇并没有用足政策。不少贷款人认为,贷款时间越长,支付的银行利息也就越高,而自己还款时间越长,压力也就持续更久,所以,有时候会选择贷款期限较短的方式。实际上,我们不能忽视通胀的存在和人们收入水平的上升。虽然现在一万多元的还款对我们来说压力很大,但十几二十年后,可能仅仅相当于现在几千元的水平,还款金额没有减少,可压力自然降低了。

  此外,虽然目前我国的贷款利率已经有所上升,但6.6%的基准利率仍然“有利可图”。善于投资理财的人会觉得,一边以6.6%或更低的利率向银行借款,另一边以更高的利率获取投资收益相当于借银行的钱投资,非常划算。当然,投资会有风险,一些从未买过股票、基金的投资者还需对此有足够的认识。

  如果想进一步降低贷款压力,范先生还可以考虑延长还款期限。经过计算我们发现,若将12年期贷款更改为20年期,并选择等额本息还款法,只需还款10000多元即可(利率按基准利率6.6%打7折算)。如此一来,范先生一家的还款压力就会大大降低,生活品质自然会有提高。而且,他们也可以更快地归还亲友的欠款。

  另外,值得注意的是,范先生和太太在购房时并没有申请公积金贷款,这一点并不可取。要知道,公积金贷款的成本比商业贷款低了许多,目前,我国五年以下公积金贷款利率为4%,五年以上为4.5%,根据贷款人的月缴款和账户余额,系统会计算出公积金可贷金额,一般我们建议用足公积金贷款。

  构建保险基石

  在修改了还款方式后,范先生夫妇可以考虑用月度多余的存款做些投资理财,这样,家庭资产中的金融资产会有所积累,收入来源也可能增加一条渠道。考虑到夫妻二人无投资经验,我们建议从小到大、从稳到险开始,一步步接触各种投资渠道,也算是抗通胀的一种手段。

  另外,他们还可以考虑投保一定的保险产品转嫁风险,因为目前家庭的唯一资产即这套房产,而房屋贷款需两人共同偿还,因此少了任何一方,另一方的还款就会出现危机。投保一定的意外险、定期寿险产品即可规避风险,这类保险保费不高,不会给贷款生活雪上加霜。

TAG: 夫妻 公交车 上海 现金流 水电煤

字号: | 推荐给好友

评分:0

我来说两句

seccode